Permis de construire : à partir de quand peut-on vraiment le contester ?
Beaucoup pensent que le délai pour contester un permis de construire commence à la date de délivrance par la mairie. En réalité, ce n’est pas si simple. Le point de départ du délai de recours dépend de l’affichage sur le terrain, et cet affichage doit être parfaitement régulier pour faire courir le délai.
Un affichage irrégulier ? Cela peut permettre à un tiers de former un recours même après le délai de deux mois. Voici ce qu’il faut retenir.
Le délai officiel : 2 mois à compter d’un affichage régulier
En matière d’urbanisme, le délai de recours des tiers est de deux mois.
Mais ce délai ne commence pas à courir à la date de délivrance du permis. Il démarre le premier jour d’un affichage régulier du permis sur le terrain concerné.
L’objectif ? Permettre aux riverains de prendre connaissance du projet et d’agir en conséquence.
Qu’est-ce qu’un affichage « régulier » ?
Pour être valable, l’affichage du permis de construire doit répondre à plusieurs conditions légales précises :
- Être installé de façon visible et lisible depuis la voie publique
- Être affiché sans interruption pendant deux mois
- Comporter les mentions obligatoires suivantes :
- Identité du bénéficiaire du permis
- Date de délivrance et numéro du permis
- Nature du projet, surface de plancher et hauteur des constructions
- Adresse de la mairie où consulter le dossier
- Mention de l’obligation de notification du recours, à peine d’irrecevabilité
Toute omission ou erreur significative peut remettre en cause la régularité de l’affichage… et donc repousser le point de départ du délai de recours.
Quand le panneau est non conforme, le délai ne court pas
En pratique, plusieurs situations rendent l’affichage irrégulier :
- Le panneau est caché ou invisible depuis un espace accessible au public (par exemple, au fond d’une impasse privée)
- Des mentions essentielles sont absentes ou erronées (ex : hauteur de la construction indiquée comme 8 m alors qu’elle fait 12 m)
Dans ces cas, le délai de recours ne commence pas à courir. Le voisin concerné peut donc encore agir, même après le délai habituel de deux mois.
Trois cas concrets observés en pratique
- Affichage non visible depuis la voie publique : recours valide
- Erreur sur la hauteur du projet : panneau irrégulier
- Panneau installé dans une impasse fermée : recours recevable
Ces exemples illustrent l’importance de vérifier minutieusement les conditions d’affichage sur le terrain.
Que dit le Conseil d’État ?
Dans une décision rendue en mars 2024, le Conseil d’État a rappelé un principe fondamental : le délai de deux mois ne peut courir qu’en cas d’affichage régulier.
Il s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence Danthony (CE, 23 décembre 2011) selon laquelle une irrégularité de procédure n’est sanctionnée que si elle a eu une influence sur la décision ou privé les tiers d’une garantie essentielle.
En cas de doute, le juge s’attache donc à évaluer l’impact de l’irrégularité sur la compréhension du projet par les tiers.
Hors délai… mais pas forcément trop tard
Un recours peut parfois être intenté après deux mois, à condition de prouver l’irrégularité de l’affichage. Deux délais alternatifs peuvent alors s’appliquer :
- 6 mois après l’achèvement des travaux, si l’affichage a été irrégulier
- 1 an à compter de la découverte du permis, dans le respect d’un délai raisonnable
Mais attention : il faut démontrer que l’on n’a pu prendre connaissance du projet qu’à ce moment-là, en raison d’un affichage défaillant.
Recours gracieux ou contentieux : deux voies possibles
Pour contester un permis de construire, il est possible de :
- Formuler un recours gracieux auprès de la mairie (ce recours interrompt le délai si la notification au bénéficiaire est faite dans les règles)
- Déposer un recours contentieux devant le tribunal administratif
Dans les deux cas, une notification au bénéficiaire du permis est obligatoire sous 15 jours, sous peine d’irrecevabilité.
Ce qu’il faut retenir
- Le point de départ du délai de recours est l’affichage du permis sur le terrain, pas la date de la décision.
- Un affichage irrégulier permet de contester le permis au-delà du délai classique.
- Vérifier la conformité du panneau d’affichage est essentiel pour sécuriser ou contester un projet.
- Faire appel à un avocat permet de construire une stratégie de recours solide et adaptée à chaque situation.
Vous avez un doute sur la régularité d’un affichage ? Vous découvrez un permis de construire tardivement ? Mieux vaut agir vite. Contactez le cabinet.
